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L'ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE : Explications ? |
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1- Le contrat d'assurance "Dommages Ouvrage" : une garantie Chapeau
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QUI doit s'assurer ?
La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a instauré des obligations en matière d'assurance construction tant en Responsabilité pour le constructeur, qu'en Dommages pour le Maître d'Ouvrage:
- Le Maître d'Ouvrage (celui qui fait construire un ouvrage de construction qui n'est pas dans la liste des ouvrages exclus par l'ordonnance de 2005): il doit souscrire un contrat d'assurances de "Dommages Ouvrage".
Dans quel but ?
L'assurance "Dommages Ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche
de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages ,de nature définie par la loi, subis par la construction.
Au bénéfice de qui ?
Cette assurance est valable, non seulement pour le propriétaire de l'Ouvrage, mais aussi pour les propriétaires successifs. Seul l'état, lorsqu'il construit pour son compte échappe à cette obligation d'assurance. Les professionnels qui contreviennent à cette obligation sont, quant à eux, passibles de sanction pénale.
A défaut ?
Les sanctions pour défaut d'assurance dommages Ouvrage sont identiques à celles qui sont prévues pour défaut de l'assurance responsabilité décennale, à deux particularités
près:
- les sanctions pénales ne visent pas le simple Maître d'Ouvrage (celui qui fait construire) construisant un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par sa proche famille .
- le Maître d'Ouvrage (celui qui fait construire) est cependant passible d'une sanction indirecte le jour où il vendra sa maison car la mention de l'existence ou de l'absence d'assurance est présente sur l'acte de vente. En cas d'absence de garantie,
l'immeuble peut subir une moins value qui restera à la charge du
vendeur.
et
- Le constructeur:(celui qui est lié au maitre d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage : architecte, bureau d'étude, entreprise... etc)
il doit souscrire une assurance pour couvrir sa responsabilité décennale.
C'est à ce titre, et parceque le maitre d'ouvrage qui vend la construction en devient le Contructeur Non Réalisateur que la garantie dite "CNR : Constructeur Non Réalisateur" doit être souscrite dans le cas ou la construction fait l'objet d'une vente.
QUAND ?
L'assurance dommages Ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, afin que la garantie débute de la fin de la période de parfait achèvement (c'est à dire un an après la réception du chantier justifiée par le PV de réception signé) jusqu'à la fin de la période décennale (10 ans après la réception). De plus, si des dommages surviennent dans une période comprise entre l'ouverture du chantier et un an après la réception, des garanties exceptionnelles sont prévues.
Quels sont les éléments nécessaires
- Le Formulaire de déclaration de risque : document de base à la constitution d'un contrat d'assurance reprenant l'ensemble des informations bases de la garantie et de l'appréciation du risque.
- des pièces administratives : -permis de construire, DROC si elle est déposée.
- des pièces contractuelles: Contrat de mission avec l'architecte ou le maitre d'ouvre, Contrat d'étude avec le bureau d'étude et/ou de controle, Marchés avec les entreprises ou artisans;
- Des Attestations d'assurance Décennale des intervenants Attestations de tous les intervenants, traitants ou sous traitants (archi, M O Bet etc...) valable à la date de la DROC pour les activités réalisées par l'intervenant.
nb : C'est le titulaire du marché de louage d'ouvrage qui a l'obligation d'assurance.
Vérifier : Une entreprise dites générale qui offre des prestations plus larges que celles qu'elle réalise elle même, pensant sous traiter les éléments hors de son activité doit être assurée pour toutes les activités proposées, y compris celles données en sous traitance car c'est le titulaire du marché qui a l'obligation d'assurance, ce qui n'empèche pas le réalisateur d'être assuré car il peut subir un recours pour des dommages de nature décennale.
L'entreprise qui n'a pas d'assurance pour les activités qu'elle donne en sous traitance ne peut pas valablement contracter.
- Des rapports préliminaires Les rapports des bureaux d'étude ou de contrôle nécessaires avant la construction.
- Des éléments comptables Factures de travaux et honoraires.
- Des procès verbaux de réception Les procès verbaux de réception et /ou de levé de réserve doivent être signés de chaque entreprise.
- Des autres documents demandés lors de l'étude
La fourniture des éléments est contractuelle. |
POUR QUELLES GARANTIES ?
Les garanties légales obligatoires concernent les travaux de réparation des dommages "de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs" et concernant:
- La solidité de l'Ouvrage
- L'impropriété à la destination
- La solidité des éléments d'équipements indissociables
- L'effondrements résultants d'un vice de construction
Cependant, compte tenu de l'étendue des dommages possibles, la qualification sur la nature d'un dommage reste souvent le privilège du juge du fond.
Quelques
garanties facultatives peuvent être proposées:
* Les dommages matériels entraînant la mise en jeu de la garantie de bon fonctionnement (dommages concernant les éléments d'équipement que l'on peut enlever, démonter ou remplacer
sans détériorer les éléments constitutifs).
* Les dommages immatériels (préjudice pécuniaire résultant de la privation d'un droit, d'un service rendu par un immeuble ou de la perte d'un bénéfice) consécutifs aux dommages matériels.
* POUR QUEL MONTANT ?
Le montant de la garantie est limité au coût total de la construction, revalorisé pour tenir compte de l'évolution générale des coûts de construction entre la date de souscription du contrat et celle de la réparation du sinistre. Cependant, de nombreux contrats contiennent une clause limitant à 10% par an le jeu de la variation de l'indice.
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2- La responsabilité décennale pour chaque intervenant.
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En cas de dommage d'ordre décennal, le ou les constructeurs sont responsables
de plein droit. L'acquéreur de l'Ouvrage est dispensé de
prouver la faute du ou des constructeurs. Cette présomption de
responsabilité pour le constructeur s'exerce pendant dix ans, d'ou
le nom de responsabilité décennale.
Cette responsabilité décennale couvre tous les dommages graves relevant de la fonction construction des Ouvrages de bâtiment et de génie civil qui:
- compromettent la solidité de l'Ouvrage et affectent les éléments
de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert
- ou le rendent impropre à sa destination, lorsque le dommage affecte l'Ouvrage dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements.
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Le constructeur présumé responsable peut s'éxonérer de sa responsabilité dans trois conditions de droit commun:
1- La force majeure et le cas fortuit: en cas d'évènement imprévisible, irrésistible et extérieur (ouragan, crue de fleuve, glissement de terrain...)
2- Le fait d'un tiers: Vandalisme! Malveillance! Le constructeur est responsable de ses sous-traitants qui ne sont pas tiers à la construction.
3- La faute de la victime: exemple du cas où le maître d'Ouvrage (vous) s'immisce notoirement dans la conception ou la réalisation de l'Ouvrage et qu'il est réputé compétent.
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3- Les différentes phases d'une construction
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La phase avant travaux:
Avant d'entreprendre des travaux, il y a un certain nombre de démarches
et d'études à faire:
- les démarches administratives: permis
de construire, autorisation de l'urbanisme, consultation du cadastre.
- les démarches financières: obtention du (des) prêt(s)
- les démarches études techniques qui sont du ressort:
- des géomètres qui implantent le bâtiment
- des géologues qui font l'étude du sous-sol
- des ingénieurs conseils qui assurent des études spécialisées
- des bureaux d'études techniques (Bet)
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La déclaration d'ouverture de chantier (DROC)
C'est le deuxième volet du permis de construire: il faut l'envoyer à la mairie. A cette date, les travaux commencent à être éxécutés.
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La phase pendant les travaux:
Cette phase se divise en différentes étapes:
- les fouilles, les fondations, le gros oeuvre, la mise hors d'eau, le second oeuvre, les finitions, la voiries et les réseaux divers (VRD).
Dans la pluspart des cas le financement est progressif. Régulièrement (en général, tous les mois) il est procédé à des situations: chaque éxécutant remet une facture. Le maître d'oeuvre (l'architecte par exemple), est chargé de les vérifier, puis de les présenter au maître d'Ouvrage (vous) pour paiement.
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4 - La réception:
C'est l'acte par lequel le maître d'Ouvrage déclare accepter (avec ou sans réserve) l'Ouvrage.
Il est matérialisé par le procès verbal de réception, libellé avec ou sans réserves.
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5 - L'application de la garantie dans le temps
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A partir de la réception et pendant 1an
En cas de défaillance caractérisée du constructeur dans l'application de sa garantie de parfait achèvement
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Jusqu'aux 10ans de la date de réception
C'est la garantie pleine et entière qui intervient pour les dommages subis par la construction lorsqu'ils la rendent impropre à sa destination ou menacent sa stabilité
- Pendant cette phase la garantie se transmet aux propriétaires successifs de la construction.
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L'assureur a un délai maximal de soixante jours,
courant à compter
de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à
l'assuré sa
décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues
au contrat.
Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat,
l'assureur
présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant
à compter de
la réception de la déclaration du sinistre, une offre
d'indemnité, revêtant le
cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement
des travaux de
réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de
l'offre qui lui
a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur
intervient dans un délai
de quinze jours.
Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais
prévus aux deux
alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement
insuffisante,
l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager
les dépenses
nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée
par l'assureur est
alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du
taux de l'intérêt
légal.
Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à
la nature ou à
l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il
notifie son
accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à
l'assuré la
fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son
offre
d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des
considérations
d'ordre technique et être motivée.
Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui
précède est
subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut
excéder cent
trente-cinq jours.
L'assurance mentionnée au premier alinéa du
présent
article prend effet après l'expiration du délai de garantie de
parfait
achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois,
elle garantit le
paiement des réparations nécessaires lorsque :
Avant la
réception,
après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage
d'ouvrage conclu
avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci,
de ses
obligations ;
Après la réception, après mise en demeure
restée
infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.
Toute
entreprise d'assurance agréée dans les conditions fixées par
l'article L. 321-1,
même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L.
241-1 et L. 241-2
ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au
présent
article. |
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3- Les différentes Garanties d'une Domage Ouvrage
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La garantie de base:
Des désordres apparaissent avant les 10 ans de la date de réception
- des désordres menacent la stabilité de l'ouvrage (enfoncement suite à sècheresse) : la garantie met en oeuvre les remèdes et en assure le financement
- les désordres rendent l'ouvrage impropre à sa destination (fissure infiltrante, peinture délitante dans une cuisine de cantine): la garantie met en oeuvre les remèdes et en assure le financement
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La Garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables
Cette garantie intervient pendant 2 ans de la réception de l'ouvrage.
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Garantie étendue aux existants par répercussion
Des éléments de constructions antérieur aux travaux garantis et imbriqués définitivement dans l'ouvrage subissent des désordres causés à l'existence des travaux réalisés.
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